杨X、钱X、徐X均为石家庄市某小区1号楼业主，钱XX为钱X、徐X之子。物业公司（XX物业公司管理有限公司）负责受小区业委会（XX业主委员会）委托管理上述小区的地面车位。地面固定车位由物业公司向业主出租，但固定车位已达饱和状态，无固定车位的业主只能等待其他业主退出固定车位后方能递补承租。钱X、徐X原租赁使用涉案车位，在其暂不使用车位的情况下，物业公司协调其与郑X签订暂借协议，将车位暂借郑X使用，协议约定钱X、徐X可根据需要提前十五日通知后收回车位。协议签订后，郑X未实际租赁使用涉案车位。其后，物业公司将涉案车位出租给杨X，并收取停车费。杨X还就停车位向物业公司支付下一年度的停车费，物业公司开具发票并向杨X发放停车证。在双方因涉案停车位发生争议的情况下，钱X、徐X将登记在钱XX名下汽车停放于涉案车位上。

杨X以钱X、徐X、钱XX非法占用其车位，构成侵权为由，提起诉讼，请求判令钱X、徐X、钱XX立即停止侵权、排除妨害，将车辆从其租用的涉案车位上移走并赔偿其停车费损失。

钱X、徐X、钱XX辩称：本方自2002年起即承租涉案车位，并在其后与郑X签订车位暂借协议，约定可随时取回车位，故涉案车位仍应由其使用。

物业公司述称：涉案车位原由钱X等人承租，此后借予郑X使用。因小区停车位紧张，本公司遂从郑X处收回车位并出租给杨X，涉案车位应由钱X等人继续使用。本公司工作人员未经核实即将停车证错发给杨X。请求法院维护有关当事人的合法权益。

【争议焦点】

小区的物业公司将车位出租给承租人，双方未签订书面协议，但租赁期限根据业主预缴停车费的期限确定，业主可在租期届满后续租原车位，物业公司不得拒绝。租赁合同期限届满后，物业公司将车位出租给第三人。承租人在此情况下可否以其享有优先承租权占用车位，第三人可否行使排除妨害请求权。

【审判结果】

一审法院判决：被告钱XX、钱X、徐X应将涉案车位上停放的车辆移出，将该车位让予原告杨X使用；被告钱XX、钱X、徐X应赔偿原告杨X停车费损失，以每月150元计算至让出车位时止。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

律师观点：所谓优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。目前我国法律并未对优先承租权进行明确规定，但根据意思自治原则，出租人与承租人经协商一致就优先承租权进行约定的，法律应保护承租人享有的优先承租权。优先承租权属于形成权，即为一种承租人依单方意思表示就能使民事法律关系发生、变更与消灭的权利。承租人在享有优先承租权的情况下，其仅依据继续承租或者不再承租的意思表示，即发生续租或者合同终止的效力，而无需出租人承诺。由于优先承租权具有债权属性，故只在承租人与出租人之间具有法律效力，对第三人无法律效力。出租人侵犯承租人优先承租权将租赁物出租给第三人时，承租人只能向出租人主张权利，而无权向第三人主张权利。

小区的物业公司作为出租人将车位出租给承租人。根据物业公司的车位分配使用规则，双方不签订书面协议，租赁期限的长短取决于业主预缴停车费的期限，租期届满后，业主可通过继续缴费的方式续租原车位，物业公司不得拒绝，亦不得将车位擅自出租给他人。根据以上规定可知，承租人与物业公司形成租赁关系后，对其租赁的车位享有优先承租权。根据优先承租权的性质，在承租人未放弃优先承租权时，物业公司负有持续与承租人建立租赁关系的义务。物业公司在租赁合同到期的情况下，将承租人租赁的车位租赁给第三人，第三人交纳费用并取得停车证，双方依法成立合法有效的租赁合同关系。由于优先承租权具有债权属性，故只在物业公司和承租人之间发生法律效力，对第三人并无约束力。承租人只能向物业公司主张权利，而不能向第三人主张权利，其此后占用上述车位的，第三人有权行使排除妨害请求权。